Не так страшен кризис, как его малюют!

Вот, наконец, и наступил кризис, о котором так долго говорили специалисты всего мира. Говорили так настойчиво, что значительно усугубили наступивший кризис, создав всеобщую панику. Это как в той притче: "Все было хорошо, но так долго говорили о том, как будет плохо, что все стало плохо".

Таким образом, на мой взгляд, в значительной мере сегодняшний кризис раздут пессимистичными аналитиками, вызвавшими панику. Народ кинулся снимать деньги в банках и перепрятывать их, Нацбанк ограничил выдачу депозитов, банки ужесточили кредитную политику, строители, строящие не на свои деньги, стали замораживать объекты, упали продажи стройматериалов, услуг риелторов и оценщиков. Владельцы недвижимости с испуга, что все подешевеет, кинулись все продавать, а покупатели и инвесторы разделились на три группы:

• кому не дали кредит;
• кто ждет окончания договора по депозиту, чтобы снять свои деньги;
• кто думает, что все подешевеет, и ждет покупки за бесценок.

Первым пока не повезло. Им, в зависимости от причины отказа, придется или ждать лучших времен, или искать поручителя, или поискать более лояльный банк. Вторые действуют рационально, исходя из сложившейся ситуации и достижения своих целей. Третьи же, на мой взгляд, глубоко заблуждаются в своих ожиданиях. Падение цен в таких условиях вполне реально, но оно не будет обвальным и скоротечным. Учитывая то, что в недвижимость инвестируются длинные деньги, а после любого кризиса, упавшие цены, как правило, поднимаются выше докризисного периода, в недвижимость вкладывать выгодно всегда. Здесь необходимо еще учитывать психологию продавца, который в период падения покупательной способности, максимально удерживает свою цену или снимает объект с продажи, а в период повышения покупательной способности с удовольствием и быстро ее поднимает. Кстати, после кризиса десятилетней давности цены от пиковых 1997 года упали до нижнего уровня только к 2000 году, зато в 2002-м уже перешли уровень 1997 года, а к 2008-му выросли в несколько раз, принеся доходы инвесторам на порядок больше, чем в любом легальном бизнесе. Так можно ли в такое время инвестировать в недвижимость? Не только можно, но и нужно, так как очевидно, что долговременные инвестиции в недвижимость всегда самые выгодные. Конечно, в такие периоды к процессам инвестирования в недвижимость нужно подходить гораздо серьезнее, чем в период безудержного роста цен, где большого ума не надо. Умный, дальновидный инвестор должен рассчитать, какой объект инвестирования будет для него:

1. наиболее ликвидным;
2. наиболее защищенным;
3. наиболее выгодным.

Если идти методом исключения, то наиболее ликвидной недвижимостью будет не устаревшее жилье в периферийных районах, не дважды кризисные объекты бизнеса, (например АЗС) и не торгово-коммерческие объекты в неудобных местах расположения. А какие? А те, которые всегда будут в движении. Это, в зависимости от сумм инвестирования, вложение в:

• улучшенное 1-2-комнатное жилье;
• элитное жилье и жилье в центре;
• землю у моря и в районах с развитой инфраструктурой;
• рекреационные объекты, особенно у моря;
• современную промышленную недвижимость;
• недвижимость транспортной сферы в новых местах;
• недвижимость, связанную с пищепромом в новых местах и с применением новых технологий.

То есть это должен быть новый взгляд не только на землю и жилье, но и на производство, транспорт и рекреацию. Например, портовая отрасль, перевалка море—суша или пищевая отрасль с гарантией качества и отсутствия ГМО. Наиболее защищенными, если не брать во внимание юридический аспект, являются объекты вторичного и первичного рынка с положительной динамикой строительства. Если есть прогресс и в значительной степени пройдены "точки невозврата", то можно считать вложение достаточно защищенным. В то же время чем в большей степени пройдены "точки невозврата" — тем больше защищенность инвестора, но дороже недвижимость и менее доходна инвестиция. Поэтому думающий инвестор сегодня должен с особой тщательностью проводить анализ динамики строительства, чтобы найти ту золотую середину, когда инвестиция наиболее выгодна, а строителю выгоднее достроить объект, чем заморозить. Наиболее выгодным для инвестирования будет объект, не имеющий аналогов или имеющий ограниченное число аналогов. То есть в перспективе конкурентоспособность такого объекта будет наиболее высокой. Например, причалы и эллинги, которых настолько мало, что спрос на них всегда будет превышать предложение. Кому как не нам, севастопольцам, знать, что в тельняшке темная полоса всегда сменяется светлой. Мы уже пережили дефолт конца девяностых и оранжевый кризис рынка недвижимости 2004 года. Переживем и этот! Тем более что кризис — это всегда обновление и очередной шанс для умных людей.

Григорий Апресов,
Член Совета АСНУ, председатель Совета Регионального отделения в Севастополе АСНУ, вице-президент Ассоциации "Недвижимость Севастополя", лауреат Всеукраинского конкурса "Профессиональное признание-2007" в номинации "Лучший Риелтор".

Автор : Григорий Апресов
Источник : http://realt5000.com.ua/